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解除房屋買賣合同那些事

分類:說法拉理   來源:新疆法制報   作者:程佳佳 通訊員 王桂萍 孫文霞   發布時間:2018-07-05

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  購置房屋本是件開心的事,然而買賣過程中產生的糾紛也著實不少。簽訂了房屋買賣合同后,因為各種原因想解除合同,有些人的訴求獲得了法院支持,有些卻被駁回,這其中的依據是什么?


  采光被遮擋 購房者不知情

  2014年10月,陳軍、李薇夫妻倆購買了烏魯木齊市米東區某小區一套商品房。新疆某投資公司委托某信邦公司代理銷售某小區商品房,陳軍夫婦向某信邦公司首付購房款156320元,又向某銀行申請貸款362000元,期限為10年。

  兩年后,房子竣工通過驗收, 兩人準備辦理入住時,卻發現房屋外架設的消防連廊遮擋了次臥、廚房及衛生間的部分采光。

  經過協商,承建方新疆某投資公司對消防連廊進行了改造,但陳軍夫婦認為改造后并未解決房屋采光問題,拒絕入住。

  2017年5月,陳軍夫婦將新疆某投資公司、某信邦公司及某銀行訴至烏魯木齊市米東區人民法院,訴求解除《商品房預售合同》,某投資公司和某信邦公司返還房款、維修基金、按揭款等共計287266.92元,支付該款項利息49984.44元,同時解除與某銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》。

  經查明,《商品房預售合同》系陳軍夫婦與某信邦公司簽訂,但某信邦公司在簽訂合同中的行為實為代理某投資公司的行為,該合同的權利義務應當由某投資公司承擔。

  法院審理認為,原告與某投資公司訂立合同的標的物為期房,合同標的物的具體狀況在訂立合同時存在一定的不確定性;且雙方在簽訂合同時,原告已履行了付款義務,因此認定該公司在簽訂合同時故意隱瞞事實,構成欺詐的主張,法院不予采信。一審法院駁回陳軍夫婦的訴訟請求。二人不服,提起上訴。

  近日,烏魯木齊市中級人民法院支持了陳軍夫婦的訴求。二審法院認為,陳軍夫婦與某投資公司簽訂《商品房預售合同》的時間為2014年10月28日,涉案房屋于2016年10月才竣工驗收,這表明二人在簽訂合同時, 并不能了解涉案房屋的全部情況,而根據雙方所簽訂的合同內容來看,未對涉案房屋可能因消防連廊遮擋窗戶的采光情況進行說明。某投資公司作為承建方,應當了解該小區的規劃及設計內容,對消防連廊對涉案房屋存在遮擋采光的情況應當明知,且其在于2014年12月與案外人簽訂的購房合同中,對消防連廊的問題進行了說明。但該公司在與陳軍簽訂合同時,并沒有對此進行告知或說明,也沒有引起二人對此事項的注意,影響了陳軍夫婦在訂立合同時對合同標的的認知。

  二審法院認為,某投資公司的行為違背了合同法規定的誠實信用原則,陳軍夫婦要求撤銷與該公司簽訂的《商品房預售合同》的上訴請求,予以支持。


  房屋已交付 購房者想反悔

  “首付款我付了,可是你們卻住在里面,我要求解除房屋買賣合同。”

  “我們多次聯系你協商房子的事,你不來,也不付尾款,合同怎么能說解除就解除呢?”

  爭論的雙方是市民張風和李小河夫妻倆,因雙方無法達成共識,今年2月26日,張風一紙訴狀將李小河夫婦訴至烏魯木齊市米東區人民法院,要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》,李小河夫婦歸還購房款10萬元,并支付其已繳納的月房貸9048元。

  去年,張風看中了李小河夫婦出售的米東區某小區房屋,雙方商定價格35.5萬元。同年9月25日,雙方簽訂《房屋買賣合同》,張風支付了10萬元首付款,李小河將公證書(含個人借款合同書)、抵押貸款的銀行卡、鑰匙交給張風。

  此前,李小河夫婦將該房屋以每月1100元進行出租,他們也把情況告知了張風。房屋出租至今年2月8日,期間,李小河將3個月的房租通過微信支付轉給了張風。

  “租戶搬走后,我們擔心房屋東西丟失就住了進去,聯系張風來協商購房事宜,他不來。”令李小河沒想到的是,半個月后,張風將他們夫妻二人告上了法院。

  法院審理認為,原、被告所簽訂的《房屋買賣合同》系當事人的真實意思表示,且不違反法律、法規的強制規定,應屬有效合同。“雙方在簽訂合同當日, 原告將首付款支付給二被告,被告把公證書(含個人借款合同書)等交付原告,之后也將房租3300元通過轉賬給了原告。”主審法官說,以此看來,被告已完成房屋的交付,原告未能提供證據證實被告存在違約行為致使雙方合同目的無法實現,其要求解除《房屋買賣合同》的訴訟請求不能成立。

  近日,法院駁回了張風的訴訟請求。


  ■法官提示

  按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。雙方當事人在簽訂合同時,要將買受人應當在房屋買賣合同中明確約定辦理房屋產權過戶的條件和時間,但切莫以為簽訂買賣合同后就一定可以取得房屋所有權,在約定的條件成就時應當督促出賣人盡快辦理過戶手續。在簽署合同時還應將雙方責任寫清楚。除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外,當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

  (文中當事人均為化名)





責任編輯  艾軒

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